物件購入基礎知識(住まいの買い方マニュアル)

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物件購入基礎知識

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住まいの買い方マニュアル

資金計画を立てる
  1. マイホーム購入にまわせる金額を考える(貯蓄額を確認)
  2. 返済可能な金額を考える(家計や年収から検討)
  3. 親に資金援助を打診してみる
  4. どこからいくら借りられるかを試算(新築、戸建て、中古、マンションそれぞれのケースで異なる)

頭金として用意できる額と借入れ可能なローンの額の合計が購入の際の予算になる。貯蓄額の中からマイホーム購入にまわせる額を決め、そこから諸費用を差し引いた額が頭金。諸費用は主に税金、各種保険料、金融機関に住宅ローンを申し込むときの事務手数料、抵当権設定のときの司法書士への報酬、引っ越し費用など。なかでも税金はかなりの額になるため、おおよその額を算出しておく必要がある。また借入額を試算するときは、試算計算のページを参照。返済可能な額かどうかも確認。社内融資や自治体融資などは前もって自分で問い合わせて調べておく。

物件情報の収集と条件の整理
  1. さまざまな物件情報をチェック(どんな物件がいくらで売り出されているか)
  2. 新聞広告や折り込み広告の情報をチェック
  3. 家族と新しい住まいの条件を話し合う(数々の物件情報を見たうえで、自分たちに必要な条件は何かを再考)

さまざまな物件情報収集でどんな物件がどれくらいの価格で売り出されているかを調べる。相場を調べる意味でも、できるだけ多くの情報に目を通そう。いろいろな物件情報を見ているうちに自分たちの欲しい住まいの条件がより具体的に分かってくるはず。家族みんなと、この段階でよく話し合っておくことも大事だ。

物件・不動産会社の検討
  1. 興味のある物件の資料を請求
  2. 資料をもとに比較・検討する(絞り込みすぎずに)
  3. 不動産会社の信用度をチェック(業者名簿の閲覧など)

さらに詳しく物件を検討。気に入った物件が新築なら、各不動産会社に資料を請求する。気に入った物件があれば、モデルルームやモデルハウスに直接行って見るのもいい。中古なら、業者に電話で問合せたり、平面図など図面を請求するという方法もある。またこの段階で信頼できる業者を選ぶことも大切。不動産広告からも免許番号、広告の表示(必要な情報がきちんと記載されているかどうか)、取り引き形態(売主、販売代理、仲介、媒介)などが確認できる。また建設省や都道府県にある業者名簿を閲覧する事も必要だ。

現地見学・周辺環境チェック
  1. 興味のある物件の現地を見学(収集した情報などをもとに予備知識を仕入れておく)
  2. 周辺環境をチェック(休日だけでなく平日も足を運ぶと、普段の状況もよく分かる。通学・買い物などに要する時間も調べておく。)
  3. 不動産会社の信用度をチェック(現地の営業マンの対応もその業者を判断する材料)

現地見学では、物件の状況と付近の生活環境との両方をチェックすることができる。とくに建売住宅は建築中に見学するのがベスト。見学の前に、住宅金融公庫の「共通仕様書」等で勉強したり、パンフレットや図面などを見て予備知識を仕入れておくことも大事。メモやチェックリストを持っていくと、複数の物件をまわっても混乱せずにきちんと整理できる。水平器や巻き尺などを持参して調べてくるのもよい。分からないことは現地の担当者に積極的に質問し、同時に対応や知識などをチェック。それも不動産会社の信用度を計るものさしの一つになる。誠意のある対応をしてくれたり、相性のいい営業マンに出会えたなら、他の物件を検討しながらでも連絡を続けて、いろいろ話しを聞くとよい。

購入物件の最終チェック・決定
  1. 「これに決めた」と思った物件の住み心地を最終チェック(本当にそれでいいのか?)
  2. 不動産会社の信用度を再確認(マイホーム購入には不可欠要素)
  3. 資金計画を再確認(無理がないか?)

自分たちにとっての優先順位にしたがってチェックリストなどを作成し、最後にもう一度、周辺環境などを含めた住み心地を確認したい。道路付けや区画など、あとで後悔してもどうにもならない要素は特に注意が必要。さらに信頼できる不動産会社は、マイホーム購入の成功に欠かせない。資格や実績の他にも、業界団体に加盟しているかどうかも確認しておいたほうがよい。また、くれぐれも無理のある資金計画は避けるように。

購入申し込み(抽選)
  1. 申し込み金として10万円ほどかかる
  2. 抽選の場合がある(公庫付き物件などは抽選に当選してやっと購入する権利が得られる)
  3. 先着順の場合がある(人気のある物件は、前夜から行列をつくることもある)

購入契約する意思があることを示すために、購入申し込みを行う。公庫付き物件などは、各購入希望者に購入の権利が平等に与えられるよう抽選が行われる。その場合、当選すれば今後の契約のスケジュールなどの資料が送られてくる。そうでないものは先着順の場合が多く、人気のある物件は行列ができることもある。また、受付時には申込金が必要である場合が一般的。金額は10万円程度で後に払う手付金に充当される。ただし、このときもらう領収書に手付金と書かれていないか注意。通常、申込金なら契約に至らなかった場合は返してくれる。

重要事項の説明・契約・手付金の支払い
  1. 重要事項説明書のコピーをもらう(契約に臨む前に内容を十分に把握しておく)
  2. 不明な点は業者の営業マンに必ず確認
  3. 手付金の支払方法を確認する(大金なので、預貯金の解約手続きに要する時間なども考慮)

物件が気に入ったからといって、すぐ契約書に印鑑を押すのは禁物。契約の前に行われる「重要事項説明」は契約の前に内容をよく理解し、納得する最後の機会。なるべく前もって「重要事項説明」のコピーをもらい熟読し、分からない点は問い合わせておくようにする。契約書は、不利になる条項はないかすみずみまで読む。手付金は通常、購入価格の5~20%という大金なので、支払い方法や保証機関等もきちんと確認しておく。

ローン申し込み
  1. 必要書類をそろえる(住民票、収入証明etc..)
  2. 取扱金融機関や不動産会社の指示にしたがって申し込む
  3. 公庫融資利用の場合は、「住宅ローン」ページ参照

契約後すぐに金融機関にローンの融資を申し込む。ほとんどの融資に必要な書類はもちろん、利用するローンに応じた書類もあるので注意。申込書などの用紙は不動産会社からもらえることが多く、その際に記入方法も教えてもらえる。公庫融資利用の場合は、「住宅ローン」のページを参照のこと。

残金決済
  1. 購入代金を支払う(購入価格から既に支払っている代金を差し引いた残りの代金(残金)の支払い
  2. 現金ではなく小切手にする場合が多い
  3. つなぎ融資が必要な場合もある

代金を支払うことで住まいは自分の物となる。この場合、代金は購入価格から申込金や、手付金など既に支払っている額を差し引いた残りの額であることから、その支払いを「残金決済」という。また、このとき購入代金以外に諸費用も支払う。建物が未完成の場合は完成するのを待って支払うことになるが、代金を支払わないと登記はできないので、その家を担保に融資を受けることはできない。代金を支払えない場合は、その間の短期融資としてつなぎ融資が必要になる。ただし、新築物件などではローンが下りる前に入居・登記を認めてくれるケースがあり、これを先行入居、先行登記という。

引き渡し・入居
  1. 家の鍵をもらって物件の引き渡しを受ける
  2. 引越しや、様々な移転手続きを済ませる(電気・ガス・水道・電話・郵便局・新聞なども忘れずに)
  3. 中古の場合、引渡し日は応相談の場合もある

家の鍵を受け取ることによって物件の引渡しとなる。中古の場合は引渡し日は売主の予定次第なので相談に応じてもらえる場合もある。引越しは、何社かの引越し業者に見積もりを依頼したうえで決定し、スケジュールを押さえる。それに伴う移転手続きなどは、チェックリストを作成してもれなく行う。

ローン契約・返済スタート
  1. 融資の承認が下りたら正式にローン契約(金銭消費賃貸契約)を結ぶ
  2. 公庫融資、年金融資はローン契約を結んでから実行まで1ヶ月~2ヵ月程度の期間がかかる
  3. 融資が実行されたら、その翌月から返済が始まる

入居して登記する事によって、住まいに抵当権を設定して融資を受けることができる。そこではじめて正式に契約(金銭消費賃貸契約)を結ぶことができる。一般的に、融資が実行された翌月の支払日から返済が始まる。つなぎ融資を受けていた人は、融資実行後にその分を一括返済することになる。また火災保険料などのローンがらみの諸費用も融資実行後に清算する。

確定申告
  1. ローンを借りて物件を購入した人は、入居翌年に確定申告することによって「住宅ローン控除」が受けられる
  2. 贈与を受けた人は確定申告は必須

ローンを借りて住まいを購入した人は入居翌年に確定申告すれば、所得税から一定額が控除される「住宅ローン控除」が受けられる。サラリーマンは一度確定申告すれば、翌年以降は申告しなくても控除を受けられる。贈与を受けて住まいを購入した人は、その贈与を受けた翌年に必ず確定申告しなければならない。条件を満たせば「住宅取得資金贈与の特例」が受けられ、300万円までは贈与税が無税になる。

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